XIII/036: Entwurf eines Gesetzes zur Einführung eines bundesweiten Mietenstopps

Präsidentin des Deutschen Bundestages

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Sehr geehrte Kollegen und Kollegen,

über nachfolgenden Antrag wird für exakt zweiundsiebzig Stunden debattiert werden:

Zitat von Kaja Sembrant

Bundesrepublik Deutschland

Der Bundeskanzler

An den
Präsidenten des Bundesrates
Herrn Ministerpräsidenten
Leon Mus

Sehr geehrter Herr Präsident,

hiermit übersende ich gemäß Artikel 76 Absatz 2 des Grundgesetzes den von der Bundesregierung beschlossenen Entwurf eines Gesetzes zur Einführung eines bundesweiten Mietenstopps mit Begründung und Vorblatt.

Federführend ist das Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Familie.

Mit freundlichen Grüßen

Jan Friedländer

Bundeskanzler

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Bundesrat

Drucksache BR/XXX

Gesetzentwurf

der Bundesregierung

Entwurf eines Gesetzes zur Einführung eines bundesweiten Mietenstopps

A. Problem und Ziel

Steigende Mieten sind keine Neuerscheinung auf dem Wohnungsmarkt, sondern längst aktuelle und brennende Realität. Bisherige Versuche, den Wohnungsmarkt und den Preissektor zu stabilisieren schlugen weitestgehend fehl oder wurden gar nicht erst zu einer Umsetzung in realpolitische Maßnahmen gebracht. Die Mieten steigen vor allem in den Städten weiterhin rasant an und bedürfen endlich einer – zumindest vorübergehenden – Deckelung und Einstampfung. Die Mieterinnen und Mieter leiden unter der aktuellen Krise schon immens und es ist nicht zumutbar, steigende Mieten zu einem weiteren Problem der Menschen zu machen, wenn der Gesetzgeber hier klare Mittel bei der Hand hat, um schnell und unbürokratisch Abhilfe zu schaffen.

B. Lösung

Die Mieten werden bundesweit für ein gesamtes Jahr eingefroren und unter Beachtung von Mietstandards und gewisser wirtschaftlicher Lebenssituation der Vermieterinnen und Vermieter können diese Mietenstopps niedrigschwellig für bestimmte Anwendungsgebiete nach dem allgemeinen Mietenstopp durch Rechtsverordnung fortgesetzt werden.

C. Alternativen

Keine.

Entwurf eines Gesetzes zur Einführung eines bundesweiten Mietenstopps (Mietenstoppgesetz - MietSG)

Vom 03.10.2022

Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:

Artikel 1

Anwendungsbereich

Dieses Gesetz gilt für Wohnraum mit Ausnahme

1. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,

2. von Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,

3. von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird,

4. von Wohnraum in einem Wohnheim und

5. von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

Artikel 2

Zuständigkeiten, Aufgaben und Befugnisse

(1) Aufgaben nach Artikel 5 werden von dem für das Wohnungswesen zuständige Bundesministerium durchgeführt. Die Durchführung der Aufgaben nach den Artikeln 7 bis 9 obliegt der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Im Übrigen obliegt die Durchführung der Aufgaben nach diesem Gesetz den Ländern.

(2) Die Länder überwachen die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes, soweit nicht nach Absatz 1 andere Behörden für die Durchführung zuständig sind. Sie können von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Umsetzung dieses Gesetzes erforderlich sind.

(3) Die nach diesem Gesetz zuständigen Stellen sind befugt, personenbezogene Daten zu verarbeiten und insbesondere einander zu übermitteln, soweit dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach diesem Gesetz erforderlich ist. Darüber hinaus sind sie ermächtigt, Mieterinnen und Mietern auch jenseits eines konkreten Verwaltungsverfahrens Auskunft über die nach diesem Gesetz zulässige Miethöhe zu erteilen. Mieterinnen, Mieter, Vermieterinnen und Vermieter sowie die für diese handelnden Personen sind verpflichtet, der zuständigen Stelle auf Verlangen die zur Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen.

(4) Das für das Wohnungswesen zuständige Bundesministerium wird ermächtigt, Ausführungsvorschriften für die Anwendung dieses Gesetzes zu erlassen.

Artikel 3

Mietenstopp und Ermächtigung

(1) Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist eine Miete im Zeitraum vom 01. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 verboten, die die am 01. Oktober 2022 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Wurde vertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist die zu diesem Stichtag geschuldete Miete maßgeblich. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben außer Betracht. Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Landes die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitzuteilen.

(2) Wurde Wohnraum, der zum Stichtag noch nie als Wohnraum vermietet war, zwischen dem Stichtag und dem Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes erstmalig vermietet, so ist die wirksam vereinbarte Miete für das Verbot nach Absatz 1 maßgeblich. Wird Wohnraum nach dem Stichtag wiedervermietet und besteht dieses Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes fort, so ist diese wirksam vereinbarte Miete für das Verbot nach Absatz 1 maßgeblich.

(3) Beträgt die nach Absatz 1 und 2 zulässige Miete weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und weist die Wohnung zwei Merkmale nach Artikel 6 Absatz 3 auf, erhöht sich die nach diesem Gesetz zulässige Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich.

(4) Das für das Wohnungswesen zuständige Bundesministerium wird ermächtigt, eine Verlängerung des Mietenstopps über den Geltungszeitraum dieses Gesetzes hinaus durch Rechtsverordnung zu erlassen, wenn und solange diese Verlängerung keine unnötige und unverhältnismäßige Härtesituation für die Vermieterinnen und Vermieter darstellt.

(5) Miete im Sinne dieses Gesetzes ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge.

Artikel 4

Mietobergrenzen

Wird Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wieder vermietet oder wird Wohnraum, der zuvor noch nie als Wohnraum vermietet war, erstmalig vermietet, ist unbeschadet der Regelungen des Artikel 3 für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete verboten, welche die Mietobergrenzen überschreitet, die sich aus den Artikeln 6 und 7 ergeben.

Artikel 5

Überhöhte Mieten

(1) Eine überhöhte Miete im Sinne dieses Gesetzes ist verboten. Eine Miete ist überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den Artikeln 6 oder 7 Absatz 1 um mehr als 20 Prozent überschreitet und nicht nach Artikel 8 genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.

(2) Das für das Wohnungswesen zuständige Bundesministerium überwacht die Einhaltung des Verbots nach Absatz 1. Sie kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind.

(3) Das für das Wohnungswesen zuständige Bundesministerium wird ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen.

Artikel 6

Mietentabelle

(1) Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich in Abhängigkeit von der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der folgenden Tabelle:

Nummer	Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung	Mietpreis pro Quadratmeter
1.	bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad	6,45 Euro
2.	bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,00 Euro
3.	bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad	3,92 Euro
4.	1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad	6,27 Euro
5.	1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,22 Euro
6.	1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad	4,59 Euro
7.	1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad	6,08 Euro
8.	1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad	5,62 Euro
9.	1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad	5,95 Euro
10.	1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad	6,04 Euro
11.	1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad	8,13 Euro
12.	2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad	9,80 Euro

(2) Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um 5 Prozent.

(3) Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,

2. Einbauküche,

3. hochwertige Sanitärausstattung,

4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,

5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m^² a).

(4) Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die gleiche Pflicht trifft die Vermieterinnen und Vermieter neuen Mieterinnen und Mietern gegenüber vor Vertragsabschluss. Dem für das Wohnungswesen zuständige Bundesministerium gegenüber ist auf deren Verlangen in jedem Fall diese Auskunft zu erteilen.

(5) Das für das Wohnungswesen zuständige Bundesministerium ist verpflichtet, die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete in Absatz 1 nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes zum Zwecke der Anpassung an die allgemeine Reallohnentwicklung im Bundesgebiet durch Rechtsverordnung fortzuschreiben.

Artikel 7

Miete nach Modernisierung

(1) Erhöhen Vermieterinnen und Vermieter nach Inkrafttreten dieses Gesetzes nach durchgeführter Modernisierung

1. auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung,

2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,

3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,

4. zur energetischen Fenstererneuerung,

5. zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung

6. zum Aufzugsanbau oder

7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau

die Miete, so ist dies der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) elektronisch oder schriftlich anzuzeigen. Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von Satz 1 erhöht sich die zulässige Miete gemäß Artikel 3 und Artikel 6 um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter. Auch im Falle mehrfacher Modernisierung im Geltungszeitraum dieses Gesetzes darf sich die nach diesem Gesetz zulässige Miete insgesamt dadurch um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Modernisierungsmaßnahmen, die zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt sind. Die Mieterhöhung ist ab Inkrafttreten des Gesetzes zulässig, wenn die Anzeige innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt erfolgt.

Artikel 8

Härtefälle

(1) Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) kann zur Vermeidung einer unbilligen Härte auf Grund dieses Gesetzes auf Antrag der Vermieterinnen und Vermieter für das laufende Mietverhältnis sowie alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine höhere als die nach den Artikeln 3 bis 6 zulässige Miete genehmigen, soweit dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter liegen, erforderlich ist. Im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter können dabei zum Beispiel liegen: Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.

(2) Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der nach den Artikeln 3 bis 6 zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.

(3) Das für das Wohnungswesen zuständige Bundesministerium wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung die für einen Härtefall maßgeblichen Kriterien näher zu bestimmen.

Artikel 9

Rechtsbehelfe

(1) Ein Vorverfahren nach § 68 der Verwaltungsgerichtsordnung ist auch dann erforderlich, wenn ein Verwaltungsakt nach diesem Gesetz von dem für das Wohnungswesen zuständigen Bundesministerium erlassen worden ist.

(2) Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach diesem Gesetz haben keine aufschiebende Wirkung. Das für das Wohnungswesen zuständige Bundesministerium entscheidet über den Widerspruch gegen einen auf Grundlage dieses Gesetzes erlassenen Verwaltungsakt und damit verbundene Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung.

Artikel 10

Ordnungswidrigkeiten

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

1. seiner Pflicht zur Mitwirkung nach Artikel 2 Absatz 3 Satz 3 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt,

2. seiner Pflicht zur Mitteilung nach Artikel 3 Absatz 1 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt,

3. die Auskunft nach Artikel 6 Absatz 4 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt,

4. ohne erforderliche Genehmigung nach Artikel 8 eine höhere als die nach den Artikeln 3 bis 7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt oder

5. entgegen Artikel 7 die Erhöhung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig anzeigt.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Artikel 11

Inkrafttreten

Dieses Gesetz tritt nach seiner Verkündung in Kraft.

Begründung

erfolgt mündlich

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